一站式服務

 

所謂「成功」的房地產投資,並不是指單單購入物業,正如您在買入新車後,亦會考慮延長保養、財務貸款和保險等,還有其他服務需要。我們會協助您集中處理所有必需項目,達到成功購買倫敦物業的目標。我們會向您介紹合適的人士,並會協調所有往來活動。

 

首先要考慮的問題之一,是如何安排您名下的房地產投資更有效地繳稅,其次是其他法律、財務和商業方面的考慮。假如在成功競投物業後才開始考慮這些問題,這將導致延誤、甚至可能危及該項交易,絕對是致命的錯誤。

 

智能解決方案就是一個即插即用的模型,可讓您與不同範疇的專家聯繫,指引您獲得正確的結果,這就是我們的一站式解決方案。

搜尋物業

我們自當然會竭盡所能地為您尋找一個符合最佳定義的物業。物業搜尋就是建立解決方案組件的樞紐,所有服務旨在簡化和增強您的物業購買體驗,並為您提供省心的服務。

 

我們為你尋找理想居所的過程,包括「成功六步曲」中的首三個步驟——探索、搜尋和協商。 (按處看「成功六步曲」)。 

 

客戶經常於與我們交談後,更改其倫敦房地產搜索範圍,也許他們的重點從購買全新建築轉到現成物業,或是準備重建的地區。當中的原因是在探索過程中,我們發掘出他們從未考慮的關鍵條件或信息。

 

我們將以精確而嚴謹的方式搜尋物業,並會確切掌握與您的簡介相匹配的搜索參數。憑藉工具、技術以及廣泛的行業人際網絡,大大增強了我們的搜尋能力。我們的競爭優勢是擁有倫敦物業偵探之稱的Jamie Burnhope,他全面了解倫敦房地產市場。

 

就您的首選物業進行最佳交易談判是一個戰略過程。首先,我們會分開物業的市價與叫價,這個關鍵先決步驟可為交易注入客觀性,主觀性用於理解賣方動機和他們同意叫價的背後理由,其後才制定談判策略,忽略前兩個步驟均或會被賣方玩弄於股掌之間。這是另一個致命錯誤。

稅務諮詢

投資海外物業是一項需慎重思考的業務。在認真搜尋物業之前,必須了解稅項的影響——無論是作自住或是投資之用。您需要仔細考慮購買物業的名義、將資產轉移到英國的最佳方法,或如何妥善乎安排物業管理。

 

作為離岸買家,您必須熟悉英國的監管環境以及如何影響您。 與其他成熟市場一樣,英國政府對住屋負擔及供求需要相當敏感,海外投資對住宅市場的影響關乎公眾利益,為當地政府帶來壓力,並會通過監管行動進行干預。

 

- 事實證明,倫敦房地產市場是海外投資者的熱門地點。由從2021年4月1日起,英國政府已增加非居民住宅房地產印花稅,以抑制海外購買的需求。

 

除了購買時的土地印花稅外,海外投資者還應就以下幾點尋求專業意見:

  • 所得稅自我評估及非居民業權計劃
  • 年度住宅物業稅
  • 資本增值稅
  • 遺產稅

在對英國房地產進行投資,將資產轉移到該國家或搬遷到英國前,您須就稅收相關事宜諮詢專業人士的建議。我們很高興向您介紹Warrener Stewart的團隊。

產權轉讓

產權轉讓是將物業所有權從一方轉移到另一方的法律程序。對於您購買倫敦物業而言,這是至關重要的部分。從技術角度出發,該項工作可由產權轉讓業務人或房產律師負責,關鍵階段是交換合同,象徵買賣具有法律約束力。當買方收到物業鑰匙時便完成交易。

 

值得一提再提的是,您在倫敦的房地產購買僅在交換合同時方算確定。在此之前,買賣雙方都可以退出交易而不需被罰款。為了最大限度地降低這種風險,我們必須快速而高效地完成工作。

 

在進行合同交換之前,您的律師將對物業進行相關搜索,並向賣方律師索取合同草稿和其他銷售文件。透過檢查和搜尋或會發現問題,例如該物業的沉降歷史、租賃中的違規行為或違規的翻新。在這種情況下,您的律師可以通過彌償保險的方式為您協商物業保障,並嘗試與賣方重新協商交易條款,或者乾脆放棄買賣。

 

您的律師還要處理合同交換、將資金轉交予賣方律師、代您支付印花稅土地稅以及在土地註冊處註冊您在該物業中的權益。與您是次購買物業有關的所有資金,將通過律師的客戶帳戶支付。為代表您處理款項,您的律師將進行保密的程序,以確保您的交易符合所有《英國洗錢條例》。

 

考慮到您的投資範圍、涉及的潛在複雜性以及轉讓過程的重要性,我們誠心建議您使用PCB Lawyers LLP( PCB)的服務。 PCB的住宅物業團隊專門為來自亞太地區(即將開設辦事處)的投資者提供幫助。一旦鎖定心儀物業,他們將在整個過程中為您提供指導,並會保持清晰有效的溝通。該團隊會說多種語言,並可以根據需要安排以廣東話溝通。

按揭貸款

雖然使用全現金購買物業會令您的報價對賣方(尤其是作為海外買家)更具吸引力,但該策略存在明顯的缺陷。由於利率處於歷史最低水平,因此從經濟學角度來看,我們會支持使用貸款資金。

 

我們強烈建議您使用按揭貸款經紀人的服務,來協助您獲得貸款,因為:

  • 並非所有的英國銀行和建築社團都會向海外買家提供按揭。抵押經紀人可提供可為海外投資者提供貸款服務的機構資料。
  • 部分向國際投資者提供貸款的銀行只透過貸款經紀人進行交易。
  • 按揭貸款經紀人將協助您進行申請,並省去大量繁瑣手續。

我們有信心Alexander Hall Associates(AHA)可以為您找到最佳的海外按揭貸款。他們在處理國際按揭貸款方面擁有豐富經驗,並與許多從事海外業務的貸款機構和私人銀行建立了緊密的聯繫,為購買房地產作自住或投資用途的客戶提供專業服務。

 

您應該在物業搜尋過程中儘早與AHA開展討論,以協助您:

  • 了解您需付清的按揭價值及其對您物業總買入價之影響
  • 確定最適合您要求的按揭貸款提供者的條款和條件
  • 獲得所選貸款機構的本金抵押(MIP)批准

最後一點至關重要。假如您已獲得MIP批准,則在談判購買物業時,賣方或會更滿意您的報價,成為完成交易的關鍵因素。

物業調查

成功競標物業後,您的首要目標之一應該是確認物業狀況。在此之前,您對該物業評估只是表面的。考慮到您的投資價值,您必須:

  • 確認物業狀況符合您的期望
  • 了解所有維修和翻新費用以作預算
  • 識別出任何可能導致您需要重新協商銷售條款的問題

我們建議您委托英國皇家特許測量師學會(RICS)的測量師進行相關的調查。他們會以專業、公平的嚴謹態度撰寫樓宇狀況評估報告。他們根據建築物的條件及類型提供三種不同類型的調查。

  • RICS提供的「狀況報告」適用於評估由普通建材建造且狀況良好的合規房屋、公寓或平房。
  • RICS會於「買家報告」列出所有會影響物業價值的問題,及在完成交易前需要解決的法律問題。
  • RICS的「建築或結構測量」報告則適用於較大、較舊,或需要進行大型工程的建築物。調查所涵蓋的範疇最為全面和廣泛,涉及的檢查亦更詳盡,包括對可見缺陷的描述、由隱藏缺陷引起的潛在問題、修復選項的概述以及法律顧問提供的建議。

不過,請謹記不應將RICS調查與貸方進行的估值調查混淆。估值調查只是對有關物業進行基本的調查,以確保物業值價符合批出的貸款金額,但不可能為您找出物業的隱藏問題。而RICS調查則可以為您找出會產生高昂維修費的隱藏問題。

 

在您就心水物業達成協議後,我們會為您聯絡所購買地區的RICS測量師。

 

物業翻新

搜尋倫敦物業的關鍵詞,與您計劃購買的物業風格有關,到底是平房、半獨立還是獨立屋?新建或現成物業?海外投資者通常傾向於購買新建築,一是預購計劃或是已完成的項目。

 

在探索過程中,我們還將探討您對投資物業進行翻新的看法,其中一些相關的注意事項包括:

  • 地區/位置的取向
  • 投資目標
  • 對美感或佈局要求
  • 現金流量要求
  • 保留物業的時間表

良好的翻新工程有多個即時和長期的效益,一是改善您的物業的風格,吸引合適的租客,二是建立物業的獨特銷售定位,從而有機會增加價值。

 

大眾對物業翻新存有多種普遍誤解,一是要翻新成理想物業需要徹底改造,這種具缺陷的邏輯建基於未裝修物業的定價過高,以及潛在的成本和時間損失。

 

第二個誤解是為了「釋放價值」才進行重大裝修。事實是,進行簡單的翻新即可改善可用空間或拓展戶外空間,從而帶來可觀的資本增值。

 

物業翻新並非沒有風險。除了成本和時間問題外,還有工程質量。對於海外買家而言,這些都是巨大的挑戰。我們的觀點是,您應該只在專業支持下考慮該選項,從最初的設計和招標,直到建造階段,均由Pineapple Interiors負責項目監督。他們是這方面的專家,善於發掘機會來改造和增加價值,以減少物業損失,並具備與測量師、建築師、工程師和建築承包商商討開發成本的能力。

物業裝修

我們還與Pineapple Interiors合作,以協助您佈置新居。假如您是房地產投資者,我們將與您討論提供或不提供家具物業的優點。如果您計劃裝修房屋,需要考慮以下幾個關鍵問題:

  • - 財務/稅收影響
  • 市場的潮流慣例
  • - 租戶的期望。

我們鼓勵您與Warrener Stewart討論第一點。關於後兩點,建議從Touchstone的物業管理團隊取得建議。根據物業的風格和租賃的目標市場,Pineapple Interiors將指導您完成最佳佈局的設計過程,然後選擇合適的家具、裝飾和配件,以增強物業的吸引力。

 

如果您要作自住用途,Pineapple Interiors也可以協助您佈置新居。他們將透過協商以了解您的口味和喜好,更重要的是您的預算,然後將為您提供度身定制的全面室內設計,並享有折扣。

物業管理

物業管理是物業投資中經常被忽視和低估的部分。直到投資者取得了新屋的鑰匙後,才對處理這個問題的情況並不少見。在這一點上,為了方便起見,他們還很多時會將物業管理權交由經紀負責。對於海外投資者而言,考慮到地域限制,這一問題顯得尤為重要。

 

當購入物業後,您很可能希望儘早租出,以享投資回報。隨著監管框架更好地保護租戶的權利,如何正確地吸引租戶變得越來越重要。

 

對於海外投資者而言,任命物業經理尤其重要。如果物業或租戶有任何問題,您需要對物業管理團隊有效解決問題的能力充滿信心。一旦要執行維護工作或緊急維修,您需要知道將在對租戶造成最小干擾的情況下進行,而且成本必需合理及完全符合當地法規。

 

對於房地產投資的這一關鍵部分,我們很高興與Touchstone合作。他們的服務範圍包括: 物業推廣

  • 對所有客戶進行個人及財務檢查
  • 租賃和存款管理
  • 信用監控
  • 維護和檢查管理
  • 管理所有合規性和健康與安全要求
  • 租金計算

Touchstone是完全獨立的,因此他們可以自由地與最合適的租賃代理商和承包商合作,當中不含隱藏成本、佣金或附加成本,以確保您能從一流的管理代理機構獲得的最高水平的認證和管理。