10 大買家錯誤

 

買新屋真的令人相當興奮,亦很傷腦筋。在財務和情感上都存在很多風險。在外地置業時,您要越過的難關可能看起來更多,這不僅是由於缺乏對市場的了解,而且還缺乏商業和法律複雜性的知識。 在這種壓力下,避免導致買方後悔的錯誤非常重要。 

 

 

可能你對「計劃失敗」的人實際上就會出現「失敗計劃」見怪不怪。 在倫敦置業這種情況下亦是非常合適的形容,因為在倫敦購買房地產的過程涉及很多方面,通過以下方法你則可大大提高成功機率:

  • 嚴格確定需求和目標的全部範圍
  • 建立完整執行計劃並堅持遵循
  • 在物業搜尋過程中盡早與關鍵服務供應者合作

因為一旦買家進入物業搜尋的漩渦中,他們就會被地產經紀和開發商提供的銷售和推廣材料所困擾。對於不清楚最終交易狀況的人而言,就會存在投機性買賣的真正風險,並證明物業不適合自己的目標。 在規劃階段細心調查徹,對成功的房地產投資是關鍵。

 

 

作為「功課」的一部分,進入倫敦市場的買家正在尋求有關市場趨勢、價格歷史和街區特徵的建議。 雖然這些都可從網上資源中累積,但是沒有甚麼能替代地道知識的價值。房地產經紀通常能夠勝任這一功能,為買家提供好的建議。

 

但不要弄錯,經紀也在法律和道義上都有義務為滿足接受其服務一方(即銷售商)的利益。他們的作用是確保賣方獲得最佳的價格和條款。 然而,這不等於買賣雙方都有最大利益,就像法庭上的大律師可以代表訴訟或辯護一方一樣。

 

 

Fivethirtyeight.com 創辦人兼總編輯、備受推崇的美國統計學家 Nate Silver 寫了一本有關數據分析的權威著作,當中的重點是在分析數據時要濾除雜訊,以識別訊號或趨勢。從房地產的角度而言,這是具有挑戰性的。英國房地產充斥著有關住宅物業的多個可以想像角度的數據,這些數據均被擁有自己動機的開發商和經紀放大和扭曲。更重要的是,倫敦房地產市場實際上是一系列微型市場。

 

精明的買家不會容許其房地產投資受到數據過多或「分析癱瘓」的影響。他們會做「功課」,從可信賴的渠道找建議,然後果斷地執行計劃。他們的決定依據是對推動市場的宏觀和微觀經濟因素的了解。他們對了解不同細分市場的表現充滿信心,並避免了試圖選擇最佳時機進入或退出市場的誘惑——那是傻瓜才會做的。

 

 

經驗不足的離岸置業者會帶著三到五天的物業視察約定抵達倫敦。他們對市場趨勢有在網上進行研究,確定哪些地區值得關注,並與指定代理商一起確定視察時間。通常,他們每天會安排六至八次視察,盡力延長他們在市內的時間,並期望能夠購得心頭好。

 

但他們忽略或低估多個因素:

  • 實際視察時間。了解新社區的特徵和複雜性需時 20–30 分鐘或以上。你有很多資料需要處理。
  • 多次視察。不能一次視察就看到物業的優劣。應在一天的不同時間進行觀察,以評估自然光、噪音和交通量變化。
  • 感官超負荷。 當同日已進行第五個視察,即使是最有經驗的房地產投資者也難以保持專注。將時差計算在內,手頭的任務會變得更為勞累。

除此之外,房地產經紀會發現買方承受著自我誘導的壓力作出決定的跡象。需要現實地設定期望,並且須不惜一切代價避免過快對物業進行出價,以降低旅行成本和投資時間——雖然這是合理的誘惑,但這亦是置業者肯定會後悔的做法。

 

 

很多買家已淪為這種綜合症的受害者,即憑藉走進廚房和對花崗岩檯面、設計師品牌電器以及水龍頭有過濾器等因素來購買物業。從本質上而言,購買具有優質裝置的物業無錯,但買家一是會因為這些裝置而付出高昂的代價,又或對物業可能存在的根本缺陷視而不見,這就是個問題。

 

任何物業的優劣都需要在實質上在其真正價值上進行評估,首先要問的是它是否具高質素?房間的大小和比例是多少?圖則實用嗎?建築質量是否合理?這個問題在新建房屋上同樣重要。已翻新的舊物業可能掩蓋了結構性問題。精明的買家知道不只看物業的外觀來衡量其實際價值。

 

 

 

在某些時候,大多數置業者最終都會成為賣家,可能是出於生活方式、財務或職業方面的原因。雖然聽起來有點違反直覺,但考慮買之前同時要考慮賣的時間。重點考慮的關鍵問題是該物業的獨特賣點 (USP) 。當要出售時,該物業的DNA 中有甚麼能使其在市場上脫穎而出?

 

這在新建物業市場中尤其重要。例如,位於重建區的兩房單位的購買者不希望發現當需要出售時,其價格會成為 USP ,因為市場上大量類似的物業。建立 USP 可增強房地產在市場中的形象的關鍵通常都是其位置。位於較高樓層並享有公園景觀的單位,始終比位於較低樓層並俯瞰主幹道的更具吸引力。置業時是需要三思日後出售時的困難,以抵住較低價格的誘惑。 

 

 

一些買家錯誤地根據一項關鍵指標來判斷他們的置物過程是否成功:根據原叫價得出的折扣。這思維有兩個明顯的缺陷。首先,這顯示買家在不了解房地產市場價值的情況下進行談判。第二,叫價可能被誇大,考慮到這種偶然性,買方就算得到折扣仍可能支付比市價高的價錢。

 

當然,並非每個交易都遵循此方程式。賣方及其代理人可能已經確定,叫價應該人為地降低,以鼓勵競爭推動價格上漲。在以下基礎上,將建立一種更具戰略意義的談判過程:

  • 首先,了解物業在房地產市場價值,比較最近可比銷售數據,並明確顯示市場趨勢。
  • 了解賣方有多大動機來完成出售他們的物業。

了解市場價值與叫價之間的相對性將有助買方確定還價的範圍。這將情緒和主觀性降到最低,而情緒化和主觀性常常使還價變得不明智。了解賣方的動機對於確定底價是極為重要的,並且有可能以有利條件獲得該物業。 

 

 

在置業時,傳統觀念是「現金為王」;賣方通常傾向於與持現金買方交易。當今市場的疲軟因素是,由於息口處於創紀錄的低點,使用現金的機會成本可能不會支持此策略。

 

至於在貸款方面,離岸買家通常會犯的錯誤是直到他們成功與賣家達成協議後,才開始物色貸款機構。這種方法的問題是:

  • 不似國內置業者,國際投資者無本地信用評分,使英國貸款機構無法輕易評估其借貸能力。
  • 因此,離岸買家的貸款審批流程更長。 鑑於在合約交換前,物業購買在法律仍未穩妥,任何不適當的延誤都可能使交易面臨風險。

關鍵的是,如果買方能夠證明他們已獲得貸款預批,這實質上使他們與持現金買家具有相同的競爭優勢。買方要在物業搜尋時已處於最有競爭力的位置,貸款申請程序就必須開始。

 

 

在房地產行業中,傳統觀念認為,大多數置業者將會購入超出其預算的物業。總是有經紀樂於幫助沮喪的買家提高價格水平。這是渴望置業的海外買家的普遍困擾,他們在倫敦市場的經驗不足可能會導致錯誤的期望。這進一步突出了在開始適當搜尋之前進行計劃的重要性。

 

大多數買家會為專業服務的成本,包括產權轉讓、貸款申請費和物業調查以及法定成本(如印花稅)作預算。但如果他們購買的是租賃產權的物業(通常是單位),他們可能會驚訝地發現用於維持公共地方的地租和其他服務費用的全部費用。特別是對於新建單位,每年可能要花費數千英鎊。為了避免財務問題,需要在置業前徹底了解這些費用。

 

 

坦白說,我們大多數人在財務生活中往往會在不同程度上「偷工減料」節省開支,他們又可能無足夠的人壽保險或退休儲蓄。置業後,買家通常會以節省附加成本為目標。其中一個流行的選擇,是通過聘請倫敦以外的房地產律師來選擇一種更便宜的產權轉讓方式。不過,只是小規模置業,無必要使用一個無當地市場知識的律師或其他服務供應商。

 

又會有買家也不使用物業測量師評估物業的狀況,此項服務對於確定需要維修或翻新的任何結構或相關缺陷相當重要。了解所涉及的成本可能會影響交易的還價,甚至會導致買方撤回報價。即使是在新建物業上,測量也會找出需要糾正的任何棘手問題。忽視這種基本的保護可能會導致大量的額外費用和令人心痛。

 

當然,導致買方後悔的問題清單絕非詳盡無遺。我們了解到,進入倫敦市場的買家通常在財務上都很精明,並且具有購買住宅物業的經驗。然而,這些致命的房地產錯誤是常見的現象。因此存在一個更大的問題:這麼多的風險,你為何要獨自挺身犯錯呢?