倫敦房地產市場

 

急速發展還是一片蕭條?

 

2020年倫敦房地產市場克服下墜重力,但隨著全球經濟的低迷,當地房地產業如何表現出自 2015 年以來的最佳表現? 而 2021 年前景又怎樣呢?市場是否處於轉捩點?價格會繼續上漲嗎?在不平凡的一年中,我們將幫助你了解接下來的情況。 

 

當然,並不是每個人都覺得有必要了解影響倫敦房地產市場發展方向的宏觀經濟力量。但是難道你覺得所信任並引導你在倫敦置業的嚮導不單了解倫敦的概況,也了解當地 32 個行政區的特質是多麼令人放心嗎? 至少我們是這麼認為。 

 

市場燃點

市場燃點

我們首先要回顧 2020 年的故事。
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進入2020年,業界專家預測倫敦房地產價格將窄幅上漲1-2% 。經過英國脫歐無休止的後果造成數年的市場停滯,市場在新一年活動水平和價格有所飆升。 
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哈利法克斯銀行 (Halifax) 在2020年末發表的報告指,倫敦房地產價格平均上漲 6% ,伊斯靈頓區 (Borough of Islington)的房價更曾飆升 13.4% ,成為英國房地產表現最好的地區。   
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哈利法克斯銀行英國房地產表現2020

英國最佳表現

英國最差表現

地區

與2019年相比的 % 變化

地區

與2019年相比的 % 變化

1. 伊斯靈頓

13.4

2. 哈克尼

-1.5

3. 克羅伊登

10.9

5. 默頓

-0.6

5. 豪士羅

9.1

6. 格林威治

-0.2

10. 羅姆福德

7.6

強勁的整體增長掩蓋了市場的動盪。

疫情大流行

疫情大流行

從政治、社會和經濟角度而言, 2020 年的主角是 COVID-19 。 隨著封城措施實行,英國經濟陷於困境。
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面對不斷發展的健康和經濟危機,高級房地產行業數據預測房地產價格將下跌20%。
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這種最壞的情況從未實現。隨著市場從最初的封城恢復過來,房地產市場開始騰飛。但問題來了:市場是否擺脫了其宏觀經濟推動力?  
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市場的總體方向由一系列宏觀經濟驅動因素決定:
  • 國內生產總值
  • 就業機會
  • 工資增長
  • 通貨膨脹
  • 息口
  • 政府政策
  • 供求需要
這些宏觀經濟學如何影響2020年市場,並將在2021年產生什麼影響?

GDP崩潰

GDP崩潰

由於季度 GDP 數據猶如坐過山車,因此 2020 年英國經濟出現嚴重萎縮。 
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由於街道空無一人、工廠被逼關閉,第二季度經濟錄得 300 年來最大收縮暴跌 20.2% 。 隨著夏季封城限制放鬆,第三季度反彈了15.5%。 到年底,英國經濟預計將比去年同期萎縮 11.3% 。
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政府的預算責任辦公室 (OBR) 預計 2021 年 GDP 增長達 5.5 %。這將使英國經濟實現在 2022 年末恢復大流行前水平的目標。  
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隨著英國在 2021 年第一季度重新陷入封城狀態,需要謹慎看待 GDP 增長估算。英倫銀行也預測英國脫歐將使經濟增長減少 2% 。 完全恢復經濟能力的道路將是顛簸且具挑戰性。
在經濟增長受限制的情況下,宏觀經濟不利於房地產市場的上漲。

失業率上升

失業率上升

隨著經濟停擺,英國政府推出保留工作或休假計劃,以防就業率自由下滑。
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在五月份的高峰期,政府補貼了 80% 的員工工資,從而保護了 890 萬個工作職位。 該計劃經過多次擴展,目前計劃於 4 月底到期。
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休假計劃無法挽救每一個職位。在第一波疫情中,媒體頭條均由零售、旅遊、航空和酒店業公司破產或裁員的故事佔據。  
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到2020年底,失業率預計為 6.8% ,而大流行前僅為4%。預計到 2021 年中數字將達到 7.5% (相當於 260 萬工人)。 如果 2021 年初的封城措施持續下去,政府將面臨越來越大的壓力,要求延長休假計劃。
失業率上升可能引發抵押貸款違約率上升和房地產市場價格下跌。

工資增長停滯

工資增長停滯

隨著公司收入嚴重縮水和失業率上升,到 2021 年的工資增長將會停滯。
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韋萊韜悅 (WTW) 報告表示, 2020 年有 33% 僱主開始凍結工資,以降低成本並保留現金。他們預測,這一數字到 2021 年將減少到 3% 。據該報告,有 39% 僱主削減了年度獎金,同時還推行了無薪休假政策。
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根據 WTW 的數據,英國私營機構僱員將在 2021 年獲得平均 2.4% 的加薪。這與 2020 年的 2.2% 平均增幅相比有適度增長。加薪幅度的變化將取決於大流行影響不同行業的情況。  
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WTW 報告又指,預計加薪幅度最大的行業包括零售業 (2.9%) 、保險業 (2.9%) 和金融科技業 (2.8%) 。加薪幅度最低一端則為休閒和酒店業 (1.4%) 、建築房地產和工程業 (1.8%) ,以及汽車業 (1.9%) 。
對就業保障和自由支出減少的擔憂,將阻礙樓價和租金收益的增長。

通貨膨脹率低於目標

通貨膨脹率低於目標

英倫銀行的目標是實現政府設定的 2% 通貨膨脹率。 如果通貨膨脹率過低,可能會導致公司職位流失。
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2020 年的通貨膨脹率或消費者物價指數 (CPI) 僅下降至 0.3% 。 一般而言,這反映了全球石油價格下跌以及公司為應對消費者需求的急劇萎縮而減價。由於英國零售業的大幅打折,通貨膨脹在第四季度崩潰。
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英倫銀行預計通貨膨脹率將在 2021 年 3 月達到0.9%,而預算責任辦公室則預測至少在 2025 年前將通貨膨脹率保持在英倫銀行 的 2% 目標率以下。通貨膨脹是英倫銀行設定息口時最重要的經濟考慮因素。  
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「住房財富效應」是經濟學理論中一個已充份理解的部分,它提倡一種觀點,即家庭支出是基於感知到的財富。房屋價值的上漲是實現這一目標的關鍵因素。低通脹環境使這變成問題。
極低的通貨膨脹的危險之一,是消費者因預期價格變成更低而延遲支出,從而進一步削減了經濟增長。

零利率

零利率

由於通貨膨脹率低於 2% 的目標利率,英倫銀行可用來支持政府的貨幣工具之一就是設定利率。
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為應對迫在眉睫的經濟緊縮,英倫銀行在三月兩次減息。最初,基準利率從 0.75% 調低至 0.25% ,然後僅在八天後再降為 0.1% 。這是英國有記錄以來的最低利率。
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據報 9 月英倫銀行正考慮在 2021 年將利率降至零以下,以通過較低的借貸成本來支撐經濟。歐盟和日本央行已經採取了同類行動。  
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隨著疫苗的推出步伐加快,近期經濟增長的前景得到改善,分析師認為負利率的可能性不大。但超低利率時代無跡象表明即將結束。
置業者有能力獲得抵押貸款,因為他們相信低利率是近期經濟必然之事。

印花稅假期

印花稅假期

為了保護經濟,英國政府推出了一系列總額超過 2,800 億英鎊的財政舉措。對於房地產行業而言,「印花稅假期」是非常重要。
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2020 年 7 月,政府大幅削減了土地印花稅 (SDLT) 。英格蘭居民住宅置業者繳納的印花稅門檻從 125,000 英鎊提高到 500,000 英鎊。該計劃將於 2021 年 3 月 31 日到期,預計將少收 13 億英鎊。
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根據該計劃的條款,估計:
  • 每10宗房地產交易中有9宗無需繳納印花稅
  • 置業者平均可節省 4,500 英鎊
  • 購買 500,000 英鎊的物業,最高可節省 15,000 英鎊
 
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政府面臨將該計劃延期至三月底以後的壓力。 Zoopla 估計,在一月份達成的銷售中,只有一半將在該計劃到期之前完成。不過政府不願意讓步。
這項措施對於 2020 年房地產市場的成功相當重要。人們擔心取消後房地產市場交投活動崩潰。這是 2021 年最大的市場風險之一。

改變消費者情緒

改變消費者情緒

寬鬆的財政和貨幣政策在 2020 年為房地產業提供了強心針。隨著房地產市場的騰飛,封城經驗改變了消費者對住屋的偏好。出現的主要趨勢是:
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大小很重要。待在家裡工作的人渴望擁有額外的空間,而擁有家庭辦公室是最重要的考慮因素。 
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室外空間。 被困在屋中的人尋求「避難」的花園、陽台或露台  
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流動性增加。由於在家中工作,置業者對生活方式,比對家居與辦公室的距離更為重視,他們開始將目光投向更偏遠的地方。
買方偏好的這些變化改變了倫敦市場的情況和方向。

倫敦市場重塑

倫敦市場重塑

我們之前提到 2020 年倫敦 32 個行政區的物業價格增長出現鮮明對比,但這種波動性在其他定義市場的趨勢中也得以體現。
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流動性增強在以下事實體現:離開倫敦的人在首都外購買了 73,950 個房屋,這是四年來最大的撤出。年輕的家庭在英國其他地方尋求更好的生活方式。
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與倫敦單位銷售有關的最大的變化之一。相對於其他物業類型,需求枯竭:
  • 十多年來,單位首次佔不到倫敦所有房地產銷售量的一半。
  • 在過去的十年中,單位的平均價格漲幅超過任何其他房地產類型;在 2020 年,卻是表現最差的類型。
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過去一年是值得注意的,因為無海外置業者,這些置業傳統上購買了大量倫敦新建單位存貨。根據第一太平戴維斯的數據,價值 200 萬英鎊物業的海外買家銷售額下降了約 25% 。
倫敦市場的波動將會持續。但是並非所有的 2020 年趨勢都將佔上風。了解不斷變化的市場動態對倫敦房地產投資者是關鍵。

供求失衡

供求失衡

倫敦是一個人口持續膨脹的城市,其增長遠遠超過了全國平均水平。但新的住宅動工量未能跟上這種不斷增長的需求,給價格帶來了更大的壓力。
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自 1990 年代初期以來,倫敦的人口一直增長,最近五年以每年 1.39% 的速度增長。如今,該個英國首都擁有 930 萬、文化多元性不斷增加的人口。根據國家統計局的數據,到 2025 年倫敦人口預計將達到 980 萬。
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作為一項市長項目, 2017 年倫敦計劃確定大倫敦地區需要額外 66,000 個住宅單位才能跟上需求的步伐,其中三分之二是可負擔住屋。  
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在 2020 年,倫敦的目標是再增加完成 52,000 個房屋。但 Knight Frank 的報告指,新房屋竣工數量將跌至 2014 年以來的最低水平;與五年平均水平相比,將減少 8,000 個房屋。這是由於在封城期間建造業停工以及供應鏈中斷。
從宏觀角度而言,滿足首都住屋需求的供應滯後,有助於支撐價格上漲。鑑於倫敦住屋存量的多樣性,這種膨脹壓力將在部份物業類型而非全部類型上出現。

非居民印花稅附加費

非居民印花稅附加費

近年,政府發現自己承受著房屋負擔力的壓力。為了改善國內置業者的承受和負擔能力,政府正在抑制國際投資。
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政府將從 2021 年 4 月 1 日起對非英國居民徵收 2% 的土地印花稅 (SDLT) 附加費,這項新稅款已在 2020 年預算中製定。
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這種監管變化的背景是,國際投資者正在將國內買家擠出市場。 2019 年,倫敦有 18% 的物業擁有者居於海外。  
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財政部的預測預計 2020-21 年度稅收將再增加 2.5 億英鎊,比翌年少 3.55 億英鎊。這些估計是基於假設,銷售將被拖入當前財政年度。考慮到大流行的影響,這些預測看起來值得懷疑。
對非居民徵收的新稅項將使英國與其他國際市場保持一致。考慮到 2021 年國內需求的預期疲軟,其實際影響還有待觀察。

英鎊波動

英鎊波動

離岸買家獨有的房地產投資機制之一是貨幣波動的影響。
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在2016年英國脫歐公投前夕,每一英鎊兌11.52 港元。公投後,每一英鎊跌至兌 10.04 港元,跌幅為 13% ,到 2019 年 8 月,英鎊價格比 2016 年峰值跌了 17% 以上。
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最重要的是,通過有利的匯率變動和市場低迷, 2019 年香港買家能夠以比 2016 年市場高峰低 30% 的價格購買倫敦市中心的黃金物業。  
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當我們踏入新年之際,英鎊仍較 2016 年高峰值低 8% 。
從長遠來看,香港投資者在購買以英鎊計價的資產方面仍處於優勢地位。

2020年回顧

2020年回顧

在新的十年開始之初,倫敦市場的平均價格上漲了 6% ,超過了最樂觀預測。但在這一前題下,可以發現地理位置和不同房地產類型的情況有非常大差異。
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倫敦市場進入2020年時勢頭強勁。隨著英國脫歐僵局問題逐漸淡出,被壓抑的需求在經濟活動和價格水平下點燃起來。大流行侵襲英國時,房地產行業專家曾擔心價格會下跌20%。
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拯救房地產市場的三件事:

1.以休假計劃和「印花稅假期」形式的政府財政政策。
2. 英倫銀行貨幣政策產生接近零利率。
3 .封城經驗塑造了消費者信心的復原力。

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倫敦市場碎化的方向幾乎無人看出來。在全天候工作和同一屋簷下的封城體驗創造了一種全新的動力;事後觀察得出的價值:尺寸、空間、流動性,全都是有其道理的。
極具誘惑力的是,我們可能不會再有像 2020 年那樣的一年,但來年似乎更加動盪。

接下來會怎樣?

接下來會怎樣?

倫敦房地產市場以令人鼓舞的期望起航進入 2021 年……至少對第一季度而言是這樣。但故事就在此時變得難以觸摸,今年將會經歷甚麼?疫苗會否幫助社會恢復正常?還是強勁的逆風使市場偏離軌道?
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有一種流行觀點認為, 2020 年的市場勢頭將延續到 2021 年第一季度。消費者情緒可能枯竭的原因有幾個:1. 社區重新陷入封鎖狀態。 2.「印花稅假期」的結束顯得迫在眉睫。3.休假方案也將到限期。
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如上面所述,政府去年採取了寬鬆的財政政策,以阻止經濟全面停滯。但隨著這些措施即將到期,必須注意的是,預算責任辦公室預測英國房地產價格在 2022 年實現快速復甦之前,將在2021年暴跌 8% 以上。  
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經濟風險顯然已被推向下行,然後就是英國脫歐。儘管英國已與歐盟達成貿易協議,但令人驚訝的是,在百年來最大的健康和經濟危機之中,英國脫歐將使經濟增長降低 2% 。
2021年,房地產市場將面臨巨大的經濟阻力: GDP 增長不確定、即將到來的失業、工資增長放緩、撤銷政府刺激措施, 2021 年將為精明的投資者提供巨大的購買機會。

超越宏觀經濟學

超越宏觀經濟學

上面概述的宏觀經濟因素將為 2021 年倫敦房地產市場的總體方向定下基調,這反過來將引導你在與你的財務目標相一致地區和房地產領域進行搜索,但這絕不代表任務就此完成。
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為了找到合適的物業,我們需要埋手細節。這意味著要評估左痴你決定的本地市場微觀經濟因素—從學校到交通,到社區安全等等。當然,我們通過「發現」的談話中了解你的考慮優先級別。
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然後,我們將這些資料記在物業投資者檔案中,同時會了解你的物業是用於自住還是投資目的,以及你打算持有該物業多長時間的估計。這決定了基礎設施和再生項目與未來轉售價值的相關性。  
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因為只有使用這種仔細分類級別,你才可區分明智的投資和投機買賣。在這種動蕩的環境中,不是該降低倫敦房地產投資的風險嗎?
你安心投資,就是我們「物業怪胎」的執著。