成功六步曲

 

 

倫敦是一個滿載歷史故事的城市,同時亦是全球文化的大熔爐,可想而知房地產市場是何等活躍。過往倫敦的房地產市場興旺,不少市民因而獲利。但是,正如精明的投資者所知的那樣,市場並非永遠都在上升的軌道上。

 

這意味着投資者在涉足倫敦房地產市場前要做足準備,由於每位客戶的需求及每項房地產交易均有其獨特的細微差別,但房地產投資的成功路徑卻有其久經考驗的原則,故我們歸納出風險最小化和回報最大化的公式——投資「六步曲」。

 

 

探索機遇

 

房地產買賣其中一個致命錯誤是在尚未確定自身需求和目標的情況下,便開始探索,這會令您很容易遭受掠奪式營銷手法和輕率決策的影響。我們採用嚴格的程序來協助建立適合您的房地產投資者檔案,成為您在倫敦房地產之旅的「盲公竹」。

 

以下是3個簡單步驟助您開始投資:

網上問卷

您的旅程從簡單的調查開始,涵蓋以下要點:

  • 購買的原因
  • 投資預算
  • 尺寸要求
  • 項目範圍
您的回應將為您的投資者檔案定立主調和方向。

與London’s House Detective跟進討論

在與London’s House Detective的初步討論中,我們會協助您建立房地產投資者檔案及項目簡介。

 

這就像與投資顧問會面,以了解您的財務目標和生活要求,從而選擇適合您的投資計劃。我們希望能根據您的全部需求和目標,找出能滿足您獨特要求的物業。

 

獨特性是很重要的。我們不只是要找到符合您的需求的物業,而是為您找到一流的。

檢視摘要和簽署協議

接下來,我們會向您發送摘要,內含您的房地產投資者檔案及我們的搜索建議。

 

隨後就是協議文件,當中會闡明我們對您的承諾及條款細節,當您簽署好協議文件連同按金交回後,我們就可以開始了!

 

搜尋

 

當完成簡報後,我們已奠定成功搜尋物業的基礎,並是時候按既定的策略行動。理想物業的過程分為三個階段:

 

初步搜索

我們了解您的需要,並推介適合你的物業。因此,您可節省時間篩選,只需要從我們推介的物業名單中挑選最合心意的。

 

我們同時在公開及非公開市場搜尋合適的物業,由於有些物業會於公開市場放售,但亦有部份賣家只會直接與代理合作,由他們代為尋找買家,正如在職場上有很多優質的工作不會公開招聘,物業市場也是如此。

入圍物業名單

當您的物業要求在房地產經紀和發展商註冊後,我們將為你精挑細選合適的盤源。

 

我們會根據摘要所列的標準來嚴格評估每個物業,只有符合標準的方會被列入入圍物業名單。我們會附上專家對每種選擇的利弊看法。我們更會定期更新及與您討論,以便更了解您的偏好。

 

我們會透過反覆篩選,將名單縮減成需要你認真考慮的最終選項。

最終選擇

現在是時間聚焦於名單中的每個選項了,這可通過以下兩種形式對物業進行考察:

  • 向身在香港的您進行實時互動直播
  • 由您親身或委派代表到當地實地考察 
不論是實時直播或是實地考察,London’s House Detective都會為您細心安排,讓您藉此機會了解每個物業的優點及聆聽專家意見。經過嚴格的挑選過程後,相信您定能滿意自己的選擇。

 

協商

 

您已選擇了一個符合我們搜索重點的「同類最佳」物業。現在來到商討條款的關鍵程序,有助您達成交易。此階段與London House Detective運作模式一致,亦以策略性方式執行。

 

我們的談判手冊包含三個重要元素:

了解叫價與市價的關係

許多買家都曾經試過成功以強硬態度和談判降低叫價,真相是叫價其實早已被抬高了。因此,即使成交價已較叫價有一定折讓,他們仍會在不知不覺間以高於市價購買。

 

賣家和代理在釐定物業的叫價時,可能會刻意壓低以刺激競投,也有可能故意抬高,給予買家議價空間。無論是哪種情況,大家都不應將叫價與市價互相混淆。

 

London’s House Detective會根據一系列宏觀和微觀因素來評估物業的市場價值,其中包括:

  • 普遍市場情緒/方向
  • 當地對物業類型的需求
  • 未來基礎設施發展
  • 物業設施及狀況

進行談判時,您必須了解該物業的市場價值。這為隨後的談判策略和討論打下了基礎。

確定賣家動機

地產經紀為賣家出售物業時,往往扮演一個重要角色,就是評估每位潛在買家的動機,以此協助賣家訂定可行的賣價。我們顛覆這個傳統的做法,致力暸解賣方的出售動機。

 

了解賣家為何出售物業的動機是制訂協商策略的關鍵因素。

制定協商策略

協商參數基於以下因素而形成:

  • 該物業的市場價格及其叫價的關係
  • 賣方就物業叫價進行協商的動力。

可考慮以下可變因素,以確定協商策略:

  • 潛在市場方向
  • 物業買家競爭
  • 您與協商參數有關的偏好
透過評估和討論確認以上要素後,London’s House Detective會向您建議協商策略。有關策略將根據您的交易的實際情況進行調節,以確保為您提供最佳的條款。

 

文件

 

恭喜您﹗您的出價已被賣家接受,但在慶祝前仍有些工作需要完成。其中最重要的是合同,因為只有物業轉售合約具法律約束力,在此雙方簽署之前,任何一方都有權無條件退出交易。因此,您應盡快著手準備轉售合約及管理以下流程:

 

業權轉讓

業權轉讓是有關整理交易的合法性,整個過程由原擁有者接受您的出價時開始,並在您收到物業鑰匙時完結。您可以聘請物業律師或辦理物業轉讓事宜的律師負責該項工作。在進行合約交易前,他們將負責:

  • 在不同官方機構如土地註冊處及地方當局進行法律查冊,確保交易能順利完成
  • 向賣方律師索取合約草稿,並確保條款符合要求
  • 覆檢您的按揭證明文件
您可以靜待物業競投成功後,才聘請律師負責處理合約事宜,但我們建議您應該事先做好決定。作為一站式解決方案的一部分,我們強烈建議您選用PCB Lawyers的服務,因他們在過去20年為英國和來自世界各地的買家,提供專業的法律服務。他們亦特別了解亞太地區買家的需要。

按揭批核

除非您用現金支付物業全額,否則需要抵押物業貸款。由於國際投資者缺少本地買家可以獲取的信用評分,因此過程較本地買家的複雜得多。此外,如您能在接受交易條款前獲得按揭批核,您的報價將對賣方更具吸引力,讓您能在本地買家中脫穎而出。 

 

對於離岸買家而言,按揭貸款是必需的,因此按揭經紀已在英國房屋貸款市場的擔當著不可或缺的角色。我們強烈建議您使用Alexander Hall Associates(AHA)的服務,它將協助您:

  • 接觸專門針對國際投資者的按揭貸款提供者和產品
  • 完成按揭申請所需的相關文件。

物業調查

置業是一項重要的投資,物業的基本條件與您的期望相一致至關重要的。皇家特許測量師學會(RICS)的測量師會負責物業測量,使您安心無憂。

 

但是,請勿將此測量服務與您的貸款機構將進行的調查相混淆,前者的目的是為了貸款而確保物業的價值,而非核實物業的基本狀況或其他任何嚴重缺陷。

 

即使您購買的是一手物業,透過調查可以發現任何棘手的問題,包括水電的潛在問題。 RICS提供針對不同物業類型/條件的調查方案選擇。

 

London’s House Detective會在您購買物業的地區尋找RICS測量師,並根據需要與他們聯繫。

 


交易

 

通過合同交換,您的財產購買受到法律保障。簽訂合同當天,雙方律師正式交換由買賣雙方簽署一式兩份的合同。

 

合同交換前

在交換合約之前,您必須完成所有必要的事項,包括:

  • 同意出價條款,包括物業的固定裝置和配件
  • 回顧物業調查並對其狀況感到滿意
  • 您的律師完滿地完成所有相關搜索
  • 您的律師完滿地完成所有相關搜索
  • 準備合約所需的按金,一般是購買價的10%
  • 同意在合約中列出的銷售完成日期
最後,您必須再次檢查及簽署合約。

合約交換機制/流程

買賣雙方的代表律師將通過電話讀出合約,並會錄音存證,以確保合約內容一致。雙方隨後會立即通過郵遞互相發送副本。

 

最後,您需向賣方支付交換按金,以向賣方證明您購買物業決心。

下一步

當您收到物業鑰匙及實際擁有物業時,下一個重要的步驟就是在交換合約後七至二十八天內完成交易。在此過渡期間,您的律師將協助您:

  • 於土地註冊處轉讓所有權
  • 向您的按揭貸款方提供業權契據的副本
  • 若物業屬租賃業權,則需通知永久業權持有人

您需要處理的其他重要事項包括:

  • 地檢查物業單位,以確保所有固定裝置和配件均已安裝妥當。
  • 為物業投保
  • 通知公用事業公司物業所有權的變更

如果您購買物業是為了投資,現在是決定物業管理安排的時候了。為此,我們推介Touchstone,該公司提供一站式點對點解決方案套件。

 

 

完成交易

 

最後,終於到了您收取倫敦新居鑰匙的時候了。在交易完成當日,您的代表律師會將所有所需的款項以電子形式轉帳到賣方的律師,包括您的按揭資金。對方律師向賣方的地產經紀人確認收到款款後,您就可以收取鑰匙。

 

法定費用

不論您購買物業用作自住或是投資用途,您的律師都會安排支付以下款項:

  • 印花稅
  • 查冊費
  • 土地註冊處註冊費

文書工作

您在購買物業後需要立即提交大量文件證明:

  • 銷售合同
  • 能源效能證書(有效期為10年)
  • 與律師、按揭經紀/出資者及測量師的通信文件
  • 您與律師、按揭經紀/出資者及測量師的通信文件

當日後出售物業時,這些文件信息將非常有用。

下一步

接下來發生的情況,將取決於物業狀況以及物業的用途是投資或自住。

 

如果要出租狀態良好的物業且,Touchstone將對該物業進行市場營銷並篩選潛在租戶。在Pineapple Interiors的協助下,您將決定裝修安排。 

 

如果您打算進行任何形式的工程,在合同交換之前聘請Pineapple Interiors絕對是明智的做法,這樣您就可以在竣工後不久開始工作。

 

無論您打算如何使用該物業,我們都可確保您一旦擁有物業,便準備好採取下一步行動。畢竟,這個完成日期不是您購買房產旅程的終點,而是獲得倫敦房屋所有權的振奮 一步。